Володимир ТРАНДАФІЛ,
виконавчий директор Вознесенської громадської організації
«Агентство з економічного розвитку», член Всеукраїнської коаліції
з надання правової допомоги

Дуже часто пересічні українці при продажі гаражу стикаються з багатьма проблемними питаннями і однотипними ситуаціями, а саме:

– чи потрібно виділяти земельну ділянку, яка знаходиться під гаражем (в т. ч. для нотаріального посвідчення відповідного договору)? Гараж приватизований, право власності на нього оформлено та зареєстровано але він разом з іншими 1000 – ма гаражами знаходиться на земельній ділянці, право оренди якої закріплено за гаражним кооперативом. Вказана земельна ділянка має свій кадастровий номер.

– чи достатньо для відчуження гаража в гаражному кооперативі пред’явити нотаріусу документи кооперативу на земельну ділянку або необхідно окремо виділяти ділянку на конкретний гараж? Якщо таке виділення таки необхідно, то в якому порядку і в які терміни воно може бути здійснено?

– гаражі розташовані впритул один до одного, вільним є тільки в’їзд в нього. Загальна площа гаража – 20 кв. м. На який розмір земельної ділянки можна претендувати на підставі ст. 120 Земельного кодексу України?

ВІДПОВІДЬ

Для забезпечення максимальної законності і, як наслідок, безпеки операції з продажу гаража земельна ділянка, на якій він знаходиться, необхідно виділяти. Адже згідно з Державним класифікатором будівель та споруд ДК 018-2000 гараж є будівлею. А згідно з абзацом другим ч. 6 ст. 120 ЗК укладення договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

В силу вимог ч. 1 ст. 120 ЗК до набувача гаража має перейти право власності або право користування тією частиною земельної ділянки, на якому такий гараж розташований. А раз так, то ця частина земельної ділянки повинна бути виділена як окремий об’єкт, для чого їй має бути присвоєний окремий кадастровий номер. В іншому випадку є ризик визнання договору купівлі продажу гаража недійсним.

Втім, імовірність того, що цей ризик в підсумку спрацює, не настільки вже й велика. Адже положення законодавства з даного питання можна розтлумачити по-різному, що і відбувається на практиці.

Так, наприклад, апеляційний суд Харківської області у рішенні від 23.04.2012 р. у справі № 2010/2-1913/2011 відмовився визнавати недійсним договір купівлі-продажу частини житлового будинку з надвірними будівлями, пославшись на те, що сторонам було відомо про відсутності кадастрового номера земельної ділянки, і, підписуючи договір, сторони погодилися з цим, а значить, досягли угоди щодо істотної умови договору.

Водночас у постанові від 08.04.2013 року по справі № 5023/4025/12 Харківський апеляційний господарський суд дійшов висновку, що розмір і кадастровий номер земельної ділянки є істотними умовами договору, які визначені такими законом. Визнання саме цих умов сторонами не потрібно. Вони є обов’язковими для сторін відповідно до актів цивільного законодавства. Оскільки сторони договору купівлі-продажу нежитлового приміщення не отримали кадастровий номер, то суд залишив у силі рішення першої інстанції про визнання цього договору недійсним.

Аналогічно Одеський апеляційний господарський суд в постанові від 17.01.2013 р. № 5017/2401/2012 дійшов висновку, що виділення земельної ділянки під нежитловим приміщенням і присвоєння їй окремого кадастрового номера є обов’язковою умовою набуття права власності на нього. І, в тому числі, на цій підставі визнав публічні торги з реалізації цього нежитлового приміщення недійсними.

Тобто єдиної думки щодо того, чи потрібно взагалі при відчуженні будівлі вказувати кадастровий номер земельної ділянки, на якій воно розташоване, в рамках судової системи не склалося. І, враховуючи, що спори про визнання договорів купівлі-продажу будівель недійсними на підставі відсутності в них кадастрових номерів не дійшли ще навіть до вищих спеціалізованих судів (у всякому разі, знайти такі рішення ВССУ або ВГСУ не вдалося), складеться ця думка ще не скоро.

До того ж ситуація з продажем гаражів, що знаходяться на землі, орендованій кооперативом, є ще більш заплутаною, ніж відчуження іншої будівлі, розташованого на приватній або комунальній землі. Власники таких гаражів не є ні власниками земельних ділянок, на яких їх гаражі розташовані, ні їх орендарями. Вони користуються такими земельними ділянками та під’їзними шляхами до них на підставі положень ст. 12 і ст. 19 січня Закону «Про кооперацію» як члени цього кооперативу.

А раз так, то викликає сумнів сам факт того, що з відчуженням гаража до його нового власника переходить право користування земельною ділянкою, на якій він розташований. Адже для того щоб право на ділянку перейшло від однієї особи до іншої, воно має бути відчужуваним. Але право участі в кооперативі, на підставі якого у нинішнього власника і є право користування кооперативним ділянкою, згідно зі ст. 100 ГК є особистим немайновим правом і не може передаватися іншій особі. Тобто нинішній власник гаража не може передати своє право участі в кооперативі, а разом з ним і право користування земельною ділянкою, на якій розташований гараж. Тому можна стверджувати, що в даному випадку відчуження гаража не пов’язано з переходом права на частину земельної ділянки, і, відповідно, на ці правовідносини норми ст. 120 ЗК не поширюються.

Можливо, подібні міркування привели і консультативно-методичну раду з питань нотаріату до висновку, що положення ст. 377 ЦК та ст . 120 ЗК щодо зазначення площі та розміру земельної ділянки не можуть бути застосовані до договорів відчуження гаражів (боксів), що знаходяться в гаражно-будівельних кооперативах (див. Методичні рекомендації від 26.11.2010 р.). Втім, зазначена Рада обґрунтувала такий висновок менш виразно: суб’єктами прав на земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні кооперативів, є юридичні особи, а за договором про відчуження гаража (боксу) стороною є фізична особа. Це пояснення є ще менш переконливим, оскільки, по-перше, продавцем гаража може виступати і юридична особа, а по-друге, тому що ст. 120 ЗК не містить жодних застережень щодо суб’єктного складу сторін.

Так що якщо необхідно терміново продати гараж і/або якщо нинішній власник гаража готовий ризикнути, то можна укласти договір купівлі-продажу гаража і без виділення земельної ділянки та отримання на нього окремого кадастрового номера. Для цього достатньо буде знайти нотаріуса, який погодиться засвідчити таку угоду (а після появи Методичних рекомендацій від 26.11.2010 р. такі напевно є ), або ж змусити місцевого нотаріуса засвідчити угоду через суд. Приклади судового примусу нотаріусів до посвідчення подібного роду угод вже є (див., напр., Рішення Залізничного райсуду м. Сімферополя від 01.10.2010 р. № 24784 /2010 та Кодимського райсуду Одеської області від 21.04.2010 р. № 2-385 / 10 ). Правда, не у всіх випадках спроби такого примусу закінчуються успіхом (див. рішення Кодимського райсуду Одеської області від 07.10.2011 р. № 2-744/11 ).

При цьому, що укладення договору купівлі-продажу гаража із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки, орендованої кооперативом, що укладення подібного договору взагалі без вказівки кадастрового номера, майже однаково ризикові заходи, оскільки майже в рівній мірі не відповідають вимогам ч. 6 ст. 120 ЗК.

Якщо ж продаж гаража не вимагає термінових рішень та/або якщо хочеться ліквідувати вищевказані ризики визнання такого договору купівлі-продажу недійсним, радимо все ж пройти процедуру відведення земельної ділянки та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Для цього, згідно ч. 2 ст. 123 ЗК, необхідно звернутися до місцевої ради, який є органом, уповноваженим розпоряджатися комунальними землями, з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. У клопотанні необхідно вказати розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються викопіювання з кадастрової карти або графічні матеріали, на яких зазначено місце розташування та розмір земельної ділянки. Також до клопотання необхідно буде докласти письмову згоду кооперативу як користувача земельної ділянки, відведення частини якого планується здійснити. А для цього, звичайно, треба буде або домовитися з головою кооперативу, або скликати загальні збори членів кооперативу і приймати рішення про надання такої згоди на цих зборах.

Після цього протягом місяця (згідно ч. 3 ст. 123 ЗК реально може бути значно довше) місцева рада повинна буде розглянути подане клопотання та надати дозвіл на розробку проекту землеустрою або відмовити в цьому. Підстави для відмови у наданні дозволу вказані в ч. 3 ст. 123 ЗК.

Якщо дозвіл на розробку проекту землеустрою буде отримано, то необхідно буде замовити його розробку у землевпорядних організацій або у ФОП, які є сертифікованими інженерами – землевпорядниками. Терміни розробки такого проекту і її вартість визначається на підставі договору, укладеного замовником з землевпорядником. Після отримання документації із землеустрою її необхідно буде узгодити з місцевими органами Держземагентства та ДАБКу. Нормативно встановлений термін для отримання висновку про погодження проекту землеустрою або про відмову в цьому становить 10 робочих днів після отримання цими органами проекту землеустрою. Порядок погодження передбачений ст. 186 1 ЗК.

Якщо погодження проекту землеустрою пройде успішно, то документацію із землеустрою (в оригіналі і у формі електронного документа) разом із заявою і квитанцією про оплату послуг держреєстрації, потрібно буде подати Державному кадастровому реєстратору для державної реєстрації відведеної земельної ділянки. Законодавчо встановлений термін для такої реєстрації – 14 робочих днів. Порядок реєстрації встановлено Законом «Про державний земельний кадастр» та Порядком ведення державного земельного кадастру.

Після всього цього необхідно буде подати місцевій раді проект землеустрою для затвердження. Якщо документація в порядку і місцева рада не налаштований проти виділення заявнику земельної ділянки, то відповідно до ч. 6 ст. 123 ЗК протягом двох тижнів він повинен прийняти рішення про передачу земельної ділянки у користування за проектом землеустрою про відведення земельної ділянки.

Це якщо описати процедуру коротко. У реальності ж процедура відведення земельної ділянки містить масу нюансів і можливих проблем, навіть простий огляд яких виходить за рамки написання цього матеріалу. В цілому процедуру виділення земельної ділянки можна назвати тривалою і витратною. Але її успішне проходження не тільки різко знижує ризики визнання договору купівлі-продажу гаража недійсним, але й істотно підвищує вартість продаваного гаража. Гараж з документами на землю коштує дорожче такого ж, але без жодних доекментів, оскільки все одно після отримання права власності на гараж новому власнику треба було б проходити цю процедуру для отримання права користування ділянкою (особливо, якщо кооператив відмовився б прийняти його в свої члени).

Також можливий варіант з безкоштовною приватизацією земельної ділянки, розташованої під гаражем, за процедурою.

Що стосується того, на яку площу земельної ділянки власник гаража може претендувати, то це багато в чому залежить від того, яку площу йому дозволить виділити сам кооператив. Необхідний мінімум, на який така особа може претендувати – це 20 кв. метрів, оскільки саме на цій площі гараж з’єднується із землею. Іншими словами, на цій площі землі він розташований. Але якщо вдасться домовитися з сусідами і з кооперативом в цілому, то можна буде відокремити і більший розмір землі, за умови що розмір цього ділянки не буде зачіпати землю під гаражами інших осіб (інакше можливі суперечки з цими особами).

ВИСНОВОК

Для забезпечення максимальної законності угоди з продажу гаража, розташованого на земельній ділянці, орендованому гаражним кооперативом, необхідно провести виділення тієї частини земельної ділянки, на якій цей гараж безпосередньо розташований. Але для цього буде потрібно пройти тривалу і витратну процедуру відведення земельної ділянки. Більш дешевим, але водночас і більш ризиковим варіантом є продаж гаража без виділення земельної ділянки та без отримання кадастрового номера. При необхідності, можливість такого продажу можна обґрунтувати теоретично і реалізувати практично, але реалізація такої «сірої» схеми в майбутньому може призвести до визнання договору купівлі-продажу гаража недійсним.